출근하자마자  걸려온 상담전화 1통, 다급하면서도 떨리는 목소리다.



"40대 남자인데요 분당에 위치한 근린상가 2층에 돈까스 프랜차이점을 하기위해 상가를 분양받을려고 하는데 주의할점은 무엇이 있습니까?"


"언제 계약합니까?"
"통화 끝나면 바로요"

아뭇튼 성질도 급하셔..



"그 중요한 계약을 어느정도  여유를 가지고 충분히 알아본뒤 연락주시지 계약당일 전화주시면 어떻합니까?"



"분양사무실에서 연락이 왔는데요. 오늘계약하지 않으면 다른사람에게 준다고 계약할려면 빨리 계약금갖고 나오라고 해서요. 그점포이외엔 남아있는 점포도 없고 해서요"



분양업계의 3대 거짓말이 있다.

첫째, 계약됐다.
둘째, 마감임박했다.
셋째, 계약 할 사람있다.



5대 거짓말도 있다.

네째, 예약됐다.
다섯째, 회사지분이다.



또, 이런말도 있도 있다
'부동산은 임자가 따로있다!' 억지로 내것으로 만들려고 해도 인연이 닫지 않으면 내것이 되지 않는다. 반대로 별관심이 없었는데 어느날  내것이 되어있더라는 사람도 있다. 즉 억지로 되지 않는다는 뜻이다.



"프랜차이즈 업체에서는 뭐라합니까?"
"위치도 괜찮고 층도 괜찮아서  체인점개설이 가능하다고 하는데요"



프랜차이즈 역사가 오래된곳은 브랜드 이미지 때문에 체인점개설이 까다로운 반면  상권보다는 체인점 갯수늘이기에 급급한 업체들도 많다.



"프랜차이즈업체는 믿을 만합니까?"

"3군데 오픈한곳을 가봤는데 괜찮은것 같아서요"
"하루종일 지켜봤습니까?"
"아니요"



일반적으로 상권조사를 하기 위해서는 적어도 일주일에서 많게는 1년이상 4계절의 변화에 따른 시간대별 유동인구. 연령층, 성별, 소비수준, 구매 패턴 등 여러가지 사항들을  면밀히 체크하여 타당성을 조사한뒤 오픈하여도 성공을 보장하기 어려운데 겨우 몇시간을 둘러보고... 그것도 체인점측에서 권한 시간대라면 피크타임일 가능성이 높은데... 이런 분은 십중팔구 초보창업자일 가능성이 높다.



"장사경험이 있으십니까?"
"처음인데요"



그럴줄 알았어!



"점포규모는"

"분양평수는 60평이고 전용면적은 37평이라는데요"



전용률이 61% 면 공실률은 별로없군.



"규모가 상당히 크군요, 평당 분양가는 얼마입니까?"
"평당 540만원 총 3억2천400만원입니다."
"인테리어 비용까지 합하면 적어도 창업비용으로 4억 5천만원 정도는 예상해야 겠군요. 그리고 장사경험이 없으신데 자신있으세요?"
"예, 각오는 되어있습니다."



목소리엔 힘이 넘쳤지만 조금은 떨려보였다.

5억이면 작은돈도 아니고 40대에 실패하면 다시 일어서기 힘들텐데..
솔직히 초보창업일 경우 처음부터  분양받아 내가게에서 장사하기 보다는 임대해서 경험을 쌓은뒤 그경험을 바탕으로 창업하는것이 위험부담을 줄이고 성공 확률을 높일 수 있는  방법인데..



그러나  결심을 바꾸기는 어려울것 같으므로 계약시 주의할 사항 몇가지만 얘기하고 마쳐야겠다.
성공창업을 바라며..




계약하기 전에 확인할 사항 5가지

1. 등기부등본을 본인이 직접 발부 받아 사업부지에 대한 소유권을 시행사가 갖고 있는지, 근저당 및 가압류 등 권리관계는 어떻게 되어있는지 확인하고 제한관계가 복잡하면 준공검사나 등기시 어려움에 처할 수 있으니  의문나는 사항은 반듯이 체크하고 해결방법을 문의하여 기록한다.



2. 업종에 관한 규제사항이 없는지 관할 시군구에 문의한다. 돈까스 체인점은  근린상가의 제한업종이 아니지만 당구장, 노래방, 단란주점, 학원 등을 개설할 경우에는  반듯이 확인하고 계약을 체결하여야 한다.



3. 독점으로 업종을 지정한다면 계약서에 반듯이 '지정 독점업종'이라고 기재하고 서명날인할것. 한 건물내에 같은 업종이 중복되면 서로 제살깍아먹기. 분양이 저조하면 같은 업종으로 중복분양할 수 있도 있다는것을 명심할것.



4. 입주예정일에 입주할 수 없을 때의 보상문제도 체크 하여야 한다. 입주예정일로 부터 1개월 내.외라면 서로 타격은 없지만 1개월 이상 2~3개월 심지어 수개월 이상 입점이 늦어지는 경우도 있으므로 지체상금에 대한 건도 집고 넘어가야 한다.



5. 분양가외에 분양가의 4.6% 정도 등기비용이 추가로 들어간다는것도 고려하여 예산을 세울것.융자시 대출금에 대한 이자도 변동금리인지 고정(확정)금리인지 확인할것.