입주자대표회의 구성 및 아파트 관리방법

아파트는 이 시대를 상징하는 대표적인 주거공간으로서 생활하기에 편리하고 유지비용이 저렴하므로 많은 사람들이 선호하게 되어 아파트인구는 전국적으로 급격히 늘어나고 있다. 아파트를 분양 받아 첫입주한 주민은 내집 마련의 벅찬 감정 때문에 평수부족과 모델하우스와 다른 기자재 사용, 각종 하자 및 부실 공사, 수도료 및 전기료, 가스비 등에 무관심하고 지나쳐 버린 경우가 많다.
점차 마음을 정리하고 생활의 불편함을 느껴 관리사무소나 시공회사에 보수를 요구하면 차일피일 미룬다던가 눈가림식 보수를 하는 시공업자의 횡포에 개인적으로 대응하기에는 너무나 어렵다. 그러므로 입주를 하면 곧바로 입주자 대표회의를 구성하여 체계적인 계획을 세워 한가지씩 해결해야 만이 입주자들의 권익을 보호받을 수 있고 관리비도 상당히 절약할 수 있다.
자치관리기구를 구성하거나 주택관리업자를 선정하기 위해서는 공동주택 관리령 제10조에 의거 먼저 동별 대표자들로 이루어진 [입주자 대표회의]를 구성하여야 한다.

입주자대표회의는 \"작은 정부\" 대표를 잘 선출해야

최근 들어 대대적인 경찰의 수사로 아파트와 관련한 비리가 속속 밝혀짐에 따라 사회 문제가 되고 있다. 관리비에 대한 비리가 발생된 원인은 관련법규 미비와 \"얼마 안되니까\" \"그것쯤이야\" \"누군가 하겠지\" 하는 입주민들의 무관심으로 인해 입주자대표회의(이하 자치회)가 잘못
구성되기 때문이다.
자치회는 아파트 생활의「작은 정부」다. 아파트단지의 관리방법의 결정, 제 규정의 제정 및 개정, 공용부분이나 부대시설 및 복리시설의 보수공사, 소독비․승강기 점검비, 물탱크청소비 등 용역 계약과 물품구입, 직원의 임용권과 해임권을 갖고 있는 막강한 권한을 행사한다. 그리고 입주민 상호간에 이해가 상반되는 내용 조정과 주민들에게 가장 예민한 관리비 사용의 지휘․감독에서부터 입주자들의 다양한 의견을 수렴하여 해결해주는 역할을 하여 입주민들이 마음 편히 살아갈 수 있도록 해야한다. 이렇게 자치회의 역할은 중요하므로「입주자대표회의」를 잘구성해야 한다.

※ 공동주택관리에 있어서 구성단체 명은『입주자대표회의』, 대표자 호칭은『입주자대표회의 회장』이 공식 명칭이다. 자치관리위원회는 관리방법중 자치관리를 할 때 누구나 알기 쉽게 부르는 구성단체 명칭임.

1. 입주자대표회의 구성방법
법 제33조의 2의 규정에 의한 공동주택 관리령 제10조 제1항에 의거 사용검사를 받거나 임시 사용승인을 얻어 입주자 등의 과반수가 입주를 하면 동별 세대수에 비례한 대표자(동별대표자)를 선출(세대수가 적은 단지는 라인별 또는 문별로 선출)하고 그 선출된 동별 대표자로 회장을 선출하여 관할시장(군수 또는 구청장)에게 신고하면 입주자대표회의(자치관리위원회)
라는 공동주택관리의 의결기구이다.

※ 관할 시장(군수 또는 구청장)에 신고하지 않았더라도 정당한 절차에 의거 구성된 입주자대표회의는 입주자의 대표로 활동 할 수 있다.

1). 관리규약 제정

① 공동주택 관리령 제9조 제1항에 의하여 공동주택의 입주자 등은 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 공동주택관리규약을 정하여야 한다.

② 공동주택의 분양후 최초로 제정하는 관리규약은 사업주체가 당해 공동주택을 분양받은 자와 제8조 제7항의 규정에 의한 관리계약을 체결하는 때에 제안하여 당해 공동주택을 분양받은 자의 과반수(당해공동주택의 분양예정 세대수의 과반수를 말한다)서면 합의로 결정한다.

③ 그 개정은 당해 공동주택의 10분의 1이상의 입주자 등(당해 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속을 말한다) 또는 제 10조 제1항의 규정에 의한 입주자대표회의가 제10조 제6항 제1호의 규정에 의하여 제안하여 공동주택의 입주자 등의 과반수의 찬성을 얻어 결정한다.
그러나 대부분 사업주체는 1년동안 의무관리기간중 관리규약을 제안하지 않는다던가 일방적인 관리규약을 제시하므로 입주자대표회의 준비위원회는 인근단지나 아파트연합회 등 정보를 다양하게 수렴하여 자체 실정에 적합하게 관리규약을 제정하여 입주자과반수 서면 동의를 받은 후 입주자대표회의를 적법하게 구성하여야 차후 관리규약 개정에 따른 번잡과 적법성 여부로 이의가 없도록 해야 한다.

※관리규약 제정시 참고사항
□ 개정된 공동주택관리령을 참고
→ '98년12월 31일 공동주택관리령 및 규칙이 개정됨

(1). 외부 회계감사 제도 폐지 (제 3조의 2)
◇300세대이상 중앙난방 공동주택은 매년 1회 공인회계사의 회계감사실시 → 전면폐지

(2). 안전점검(제 4조의 3) - 99. 4. 1부터 시행
◇일상점검 → 폐지(시특법 제6조 개정)
◇정기점검 → 관리소 자체에서 실시가능(공동주택관리령 제4조의 3)
․ 주택관리사 또는 주택관리사보로서 당해 공동주택단지의 관리직원인자 중 안 전점검 교육이수한 자
․안전진단 전문기관 및 등록된 유지관리업자

(3). 입주자 금지행위 추가(제 5조)
◇발코니 난간 또는 외벽에 돌출물 설치금지

(4). 의무관리대상 범위축소․변경(제 7조) - 99. 7. 1부터 시행
◇300세대이상 또는 승강기설치․중앙난방 공동주택 → 300세대이상 또는 150세대이상의 승강기설치․중앙난방 공동주택
※ '99. 7. 1부터 시행

(5). 주택관리사를 의무적 관리책임자 배치(부칙 제 8조)
◇주택관리사보 및 주택관리사 → 300세대이상 또는 150세대이상의 승강기설치․중앙난방 공동주택
◇주택관리사보
․5회(98년)합격자 : 150세대 이상 근무제한
․4회(96년)합격자 : 2000년 12월31일까지는 의무적 관리주택에 현재 근무하고 있거나 1년 이상 근무경력이 있는 주택관리사보를 관리책임자로 둘 수 있도록 유예기간 연장

(6). 관리방법의 결정(제 8조의 2)
◇관리방법 결정 및 주택관리업자 선정 → 입주자대표회의의 제안에 의하여 입주자 등의 과반수 이상의 서면동의
◇위탁관리 계약기간 2년(제 14조의 2) → 폐지
◇주택관리업자의 업무범위 및 신고조항 → 폐지

(7). 세입자(입주자 등) 권리행사(제 9조)
◇세입자도 관리규약 제정․동대표선출 등 권리행사

(8). 입주자대표회의 기능 부활(제 10조 ⑥항)
◇국가․지자체 또는 주공관리 아파트 입주자대표회의의 관리비예산의 확정, 사용료의 기준, 감사의 요구와 결산의 처리기능 제외 → 부활

(9). 사업주체의 하자보수(제 16조) - 이 영 시행 후 최초로 사용검사 받은 공동주택
◇하자보수기간 산정 사용검사승인 일 → 임시사용승인일
◇사용검사권자의 조정․개입규정 삭제 → 당사자간의 협의 해결토록 변경
(10). 하자보수 보증금 반환(제 18조)-'95,12.31.이전 사용검사주택은 종전대로 시행
◇하자보수기간 종료시(3년) 하자보수보증금 80% 반환 → 사용(임시)검사일 1년후 20%, 2년후 30%, 3년후 30%, 5년후 15%, 10년후 15% 반환으로변
경

(11). 주택관리사 시험(제 29조)
◇현행 상대평가(합격인원 사전결정) → 절대평가(60점 이상 합격)
◇시험과목 조정 → 국민윤리과목 제외

(12). 주택관리사 등에 대한 자격취소 및 정지처분의 기준시험(제 36조 관련)
◇고의에 의한 관리상의 하자로 입주자 등에게 재산상의 손해를 끼친 때 → 자격정지 1년
◇중대한 과실에 의한 관리상의 하자로 입주자 등에게 재산상의 손해를 끼친 때 → 자격정지 6년
◇조사 또는 검사를 거부․방해 또는 기피한 때 → 자격정지 3월
◇보고 또는 자료제출 등의 명령을 위반한 때 → 자격정지 2월
◇다른 사람에게 자기의 명의를 사용하여 업무를 수행하게 하거나 자격증을 대 여할 때 →
자격취소
◇주택관리업무와 관련하여 벌금 이상의 형의 선고를 받을 때 → 자격취소
◇자격정지 기간 중에 주택관리업무를 수행할 때 → 자격취소
◇업무와 관련하여 금품수수 등 부당이득을 취한 때 → 자격정지 1년

□ 관리위원회의 구성 및 임원의 임무
- 임원의 임기(회장 및 임원, 동대표) : 2년으로 하고 연임할 수 있다.
- 임원의 임무
․회장 : 입주자와 이해가 큰 사항을 집행할 때는 위원회 과반수 이상의 찬성.
․부회장 : 2인 중 1인은 부녀회장을 당연직 검토.
․총무이사 : 회무전반, 서무 및 재무 업무를 통합수행
․관리이사․시설이사 : 안전관리를 위한 점검 및 시설 개보수 업무수행

□ 업무추진비 지급(500세대 이상) - 광주․전남지역
․회장 : 200,000～600,000원 정도
․총무 및 관리이사 : 50,000～200,000원
․감사 : 감사시 마다 5만원정도 또는 매월 1십만원
․동대표 : 회의 시마다 1～3만원

□ 위원 및 위원회 해임 - 다음사항 발생시 위원회 결의에 의한다.
① 사유서 제출시
② 사유 없이 위원회 회의 3회 불참시
③ 입주 아파트 양도시
④ 품위손상시
⑤ 과실로 인한 재산피해 발생시

□ 입주자 등의 의무 : 입주자대표회의 동의 없이 관계기관에 진정서(탄원, 건의)를 제출하지 못한다

□ 권고 및 지시 등
․노인회․부녀회사업 : 단지내 부녀회나 노인회 등 단체의 대표는 행사와 사업을 시행 할시는 입주자대표회의 회장의 동의를 얻어 시행함을 원칙으로 하고, 행사나 사업 종료 즉시 그 결과를 입주자대표회의 회장에게 서면 또는 구두 통보한다.
․입주자 등의 의무 등(내력벽 주조변경 등)의 규정에 의하지 아니하고 임의보수 또는 시설물 제거 등 불법행위를 하는 때에는 관리사무소장은 입주자대표회의의 승인하에 그의 중지 또는 관계기관에 고발 등 필요한 조치를 할 수 있다.

□ 주차장 전용사용권 등
① 주차장 질서 확립 및 효율적인 관리를 위하여 구분 소유자별로 주차장 전용사용권을 설정하여 운영할 수 있다.

② 관리주체는 입주자대표회의가 정하는 바에 따라 1차량 이상을 보유한 입주자의 초과 차량에 대하여 사용료를 납부하게 할 수있다. 이 경우 사용료는 실제 주차장 운영관리에 소용되는 경비에 한하고 매 회계년도말 집행 잔액은 특별수선충당금으로 적립하여야 한다.

□ 입주자대표회의와 관리소장의 업무한계 구분

□ 관리비 구성내역 및 산정방법

□ 관리비 미납시 연체요율

□ 공용 부분의 범위

2). 동대표의 자격

① 입주예정자의 과반수가 입주한 공동주택 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 나 직계존비속(공동주택 관리령 제10조 제2항)

② 당해 공동주택에 6월이상(최초 입주자대표회의 구성을 위한 동별대표자 선 출의 경우는 제외)거주하여야 한다. 단순 거주자가 아닌 주민등록을 이전한 거주자

3). 입주자대표회의의 조직․임무 등

① 회장 1, 이사 3인 이상, 감사1인. 그 구성원 중에서 선출한다.(관리규약에 의 거 부회장 2인, 관리이사, 시설이사, 총무이사 등 인원수나 직책을 부여할 수 있다)
(공동주택관리령 제10조 3항, 규칙 제6조 제1항)

② 임기․임무 범위 등은 관리규약으로 정한다(규칙 제6조 2항, 4항, 5항)

4). 입주자대표회의 의결 사항

① 관리규약 개정안의 제안 및 공동주택 관리에 필요한 제규정의 제정 및 개정

② 관리비 예산의 확정, 사용료의 기준, 감사의 요구와 결산의 처리

③ 단지안의 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비, 냉․난방설비 및 승강기 등 의 유지 및 운영기준

④ 자치관리를 하는 경우 자치관리 기구의 직원의 임면

⑤ 공동주택의 공용부분, 공동주택의 입주자의 공동소유인 부대시설 및 부대시 설의 보수․대체 및 개량

⑥ 입주자 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

⑦ 기타 관리규약으로 정하는 사항

※ 구성원 과반수의 찬성으로 결정한다.
※ 회의 소집통보는 소집기일 5일전에 개별통지 하거나 공시한다.

5). 관리방법의 결정 등
입주자 등이 공동주택의 관리방법을 결정하거나 주택관리업자를 선정하는 때 에는 입주자대표회의(관리방법을 변경하는 경우에는 입주자대표회의 또는 입 주자 등의 10분의 1이상)의 제안에 의하여 입주자 등의 과반수의 서면동의로 결정한다. (법 제38조 제 7, 8항. 령 제 8조 제 2의)

6). 시장(군수) 및 사업주체에 신고․통지 사항(령 10조 제10항, 규칙 제7조)

① 공동주택단지의 명칭 및 위치와 입주자대표회의의 명칭 및 소재지
② 입주자대표회의의 구성상황
③ 공동주택의 관리방법
④ 관리규약
⑤ 사업주체의 명칭 및 주소와 사업승인일자 및 사용검사일자
⑥ 주택관리업자를 선정한 경우는 주택관리업자의 명칭 및 주소

2. 공동주택 관리방법

1). 사업주체에 의한 의무관리
사용검사일로부터 1년간이 원칙이나, 사용검사일로부터 8월이내에 입주예정자 의 과반수가 입주를 완료하지 아니한 경우에는 입주예정자의 과반수가 입주한 날로부터 4월이 경과 되는 날짜까지이다.(령 제 8조 제 1항)

※ 예외 규정(령 제 8조 제 3항 1～3호)
① 사업주체가 국가․지방자치단체 또는 주택공사인 경우에는 의무관리기간의 종료전이라도 공동주택의 관리업무를 자치관리기구에 인계할 수 있다.

② 입주자 등이 자치관리기구를 구성하여 시장 등의 인가를 받거나 주택관리업 자를 선정하여 관리업무의 인계를 요구한때(입주 후 1개월 후라도 가능)

③ 주택관리업자의 선정이 불가능하거나 시장 등이 인정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 의무관리기간 이후에도 공동주택의 관리업무를 인계할 때까지 계속하여 관리해야한다.

2). 자치관리

가). 자치관리기구의 구성
입주자대표회의가 자치관리를 하고자 하는 경우 기술인력 및 장비를 갖춘 자치 관리기구를 두어야 하며 자치관리기구는 입주자대표회의의 지휘․감독을 받는 다.(공동주택관리령 제 11조 제1,2항)

나). 관리소장 등 직원의 임명 및 겸직금지
입주자대표회의는 자치관리기구의 대표자로서 별도 규정에 의거 관리사무소장 등 직원을 임명하여야 하며, 입주자대표회의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸임할 수 없으며,(령 제 11조 제3, 4항) 관리사무소장과 회계관계 직원은 관 리규약에 정한 재정보증이 있어야 한다 (령 제 11조 제 6항)

다). 자치관리기구의 인가 기준(령 제 13조)
① 관리규약이 령 제9조의 규정에 적합하게 제정된 때
② 기술인력 및 장비가 별도규정에 적합한 때
③ 자치관리기구가 적법하게 구성된 때

라). 자치관리의 폐지 등
입주자대표회의가 자치관리를 폐지하고 주택관리업자를 선정한 때에는 15일 이내에 시장(군수)에게 신고서를 제출하여야 한다.(규칙 제9조)

3). 주택관리업자에 위탁관리
전문적인 인력과 장비 공유로 관리의 효율성을 높일 수 있는 이점이 있으나 위탁관리업자 대부분이 아직까지 영세성을 면치 못하고 있는 곳이 많으며, 문제점 발생시 즉각적으로 시정치 못하고 주민의사 반영이 쉽지 않으며 위탁수수료도 무시할 수 없다. 위탁관리는 일방적으로 시공회사가 위탁 용역을 주므로 시공사의 눈치를 살펴야 하므로 하자나 부실 공사를 밝히지 않고 일반관리에만 치우치는 경향이 있다.
※ 주택관리 업자와의 계약기간 : 2년 이상 - 폐지

4). 혼합관리
자치관리 형태를 유지하면서 승강기․청소․소독․정화조 관리 등을 선별해 용역 (위 탁)을 주는 형태로 주택관리업자 위탁관리와 자치관리의 장단점을 보완한 관리로 일관성이 떨어지고 책임소재가 약간 불분명하나 현재로서는 최선의 관리방법으로 전국적으로 70%정도(광주지역
92%)가 혼합관리 또는 자치관리를 하고 있다.

3. 공동주택 관리상의 문제점
첫째 : 입주자들이 전문지식이 없고, 누군가가 하겠지 하는 무관심
둘째 : 민주시민 으로서 참여의식 결여와 자치의식 미흡
세째 : 공동주택관리령의 제도적인 문제
네째 : 인력과 회계관리, 전문 기술능력이 부족.

1). 자치관리에 따른 문제
대부분의 아파트 단지가 입주자 스스로 자치적으로 관리하고 있으나, 일부 입주 자들이 공동생활의 의식의 부족과 민주적 의사결정 방법이 미숙하다. 그리고 현재 살고있는 아파트에 영구히 살겠다는 주거개념 보다도 언젠가는 다 른 곳으로 이사하겠다는 생각과 입주자들의 공동소유로 되어있는 공동시설물에 대하여 소유주인 입주자들이 단독주택과 같은 애착과 관심을 가지고 있지 않는 점과 개인 이기주의로 인한 관리 운영상의 여러 문제점은 다음과 같다

① 자치관리 임직원의 재정보증 제도가 확립되지 아니하고, 자체감사 감독기능이 미흡하여 관리비 횡령 등 회계사고가 발생할 때는 변상 능력이 미약하기 때문에 입주자들이 피해를 입을 염려가 있다.

② 관리경험이 없고 능력이 부족한데도 전문관리인을 확보하지 않고, 관리요원의 신분이 자치회장의 독단에 대부분 맡겨지므로 신분보장이 되지 않고, 관리업무의 지속성이 결여되며, 관리직원이 애착과 긍지를 가지고 업무에 임하지 않는다.

③ 입주자간 분쟁이나 사고가 발생하였을 경우 행정기관이 개입하여 분쟁을 조정하거나 감독할 수 있는 법적 근거가 미흡하다

④ 충분한 기술인력 확보가 안되어 장기수선계획이나 안전관리대책이 미흡하다.

⑤ 관리비 절감을 위한 관리서비스의 수준이 낮다.

⑥ 자치회장은 인사, 행정, 기술부분 등 모든 부분에 주어져 있으나 실제 구성원들은 전문적인 자질을 갖추지 못한 경우가 허다하여 결정사항에 대한 책임한계가 분명치 않다.

⑦ 입주자대표회의의 성격이 관리를 의결․집행기관이나 이들에 대한 정당한 임금도 없이 봉사적 행위만을 강요함으로서 참여도가 낮고 무관심해지기 쉽다.

⑧ 정보부족으로 계약 및 용역시 단가 분석이 어렵다.

⑨ 입주자간 상호 이해 관계로 인한 심리적 갈등과 고통으로 공정한 업무처리가 미흡하며 관리권을 둘러싼 분쟁의 우려가 많다.

⑩ 관리비 경감을 무리하게 추진하는 경향이 많아, 관리가 부실해질 우려가 있으며 주요 시설물의 노후화를 촉진할 수 있다

2). 위탁관리에 따른 문제
위탁관리의 경우 주민의 과반수 이상의 찬성으로 위탁관리로 결정된 후 입주자 대표 ⅔이상의 찬성을 얻은 관리인에게 위탁케 되어 있는데, 이것이 위탁관리의 문제점이다. 여러 관리회사를 놓고 어느 특정회사가 과반수 이상의 득표를 얻기 란 보통 어려운 문제가 아니다.
기존 관리의 경우 매 1～2년 마다 계약을 갱신하여야 하는데 관리회사가 계속해서 수탁관리
하기 위해서는 입주자보다 위탁회사의 환심을 배제할 수 없는 등의 현실적으로 문제가 크다.

위탁관리의 문제점은 다음과 같다.
① 관리 전문회사의 역할문제
- 관리소는 독립 채산제로 운영
- 본사에서의 인력지원이나 기술지원이 거의 없음

② 관리실속 미비로 인한 전문기술 축척 곤란
- 전국 갑․을종의 전문업체는 대부분 대도시에서 관리를 담당하고 있음
- 전문관리인의 제도적 육성방안이 미흡(관리위탁계약은 전적으로 입주자대표회의 자유의사에 의존)하여 신규계약이 어려움.

③ 위탁관리에 대한 인식부족
- 전문관리인에 의한 관리 기피의 주요인은 관리비 부담이 높을 것이라는 선입견으로 입주자대표회의에 대부분 자치관리를 결정
- 전문주택 관리인에 의한 관리는 입주자대표회의 권한(관리직원 임명, 수선업무집행 등)이 약화될 것이 우려되므로 자치관리 주장

④ 전문관리회사의 업무범위 및 면허 취소조건 미비
- 전문관리회사의 자본금만을 가지고 사업범위를 제한하는 것은 불합리
- 관리인 면허 발급조건은 되어 있으나, 그간 면허 최소조건은 없어 최근 개정.

⑤ 신규계약에 따른 경쟁치열
- 위탁계약을 매 1-2년 갱신(관례상)함으로써 전문관리업체별로 경쟁치열
- 수주를 위하여 관리비 절감(주로 인건비절감 제시)만을 내세우며 경쟁을 하 는 바 일단 계약체결되면 종전과 다름이 없고 관리기술 개발이나 공동생활 안전환 경 개선 등에는 별로 관심을 두지 않는 사례도 있음.
- 신규 또는 계약갱신에 따른 자치회와 전문관리업체간 금품수수, 관리직원 채 용 및 관리업무(소독, 청소, 승강기 유지)보수업체 선정, 유류납품 등의 조건을 요구 또 는 제시하는 비리 발생 등이 있다.

3) 사업주체관리에 따른 문제
주공아파트의 경우 모든 관리업무의 지침을 본사 관리부에서 지사로 시달하면 지사 관리과를 통하여 관리업무를 지도 감독하고, 시영아파트의 경우 사업주체 와 실제 관리주체가 다르다. 사업주체관리의 문제점을 살펴보면,

① 사업주체관리 기간에는 일반적으로 입주자대표회의가 구성되지 못하기 때문에 주민의사 전달 창구가 마련되어 있지 못함.

② 입주자대표회의가 구성되어도 인정되지 못하는 경우가 있으며

③ 사업주체가 관리부서를 두지 않고 있는 경우는 위탁을 주게 되는바 관리초기단계의 지도 감독의 지휘체계와 민원창구 혼란

④ 하자보수 업무와 일상적 영선업무가 분리되어야 하나 건설주체와 관리주체가 동일한 사업주체관리의 경우 분리되고 있지 않은 경우가 있어 인건비 과다지출

⑤ 시공업체가 의무관리까지 하도록 되어 있으나 대부분 관리회사에 위탁하므로 위탁관리회사들의 횡포가 심한 경우가 많음.

⑥ 1년간 사업주체에 의하여 의무 관리토록 규정되어 있고 하자기간은 1-2년 정도이므로 2년이상 인수를 지연시킬 경우 하자기간 경과로 인한 책임회피 가능

⑦ 주민의 하자점검 능력부족과 사업주체가 조직하여 놓은 관리사무소를 그대로 인수하므로 하자 책임회피를 더욱 조장할 우려가 있으며

⑧ 사업주체관리에서 자치관리로 전환될 때 입주자대표회의가 제기능을 못하면 하자점검이 거의 되지 못하고 있는 경우가 있다.

▣ 금후대책
관리방법, 즉 자치관리, 위탁관리, 사업주체관리 등 어떻게 운영하든 문제는 있게 마련이다. 그러나 아파트 생활은 입주자가 주인이며 관리비를 납부하게 되므로 자치관리를 하여야 한다.
아파트관리는 운영상 나타나는 문제점이 많기 때문에 이를 해결하기 위하여 단 지별 회장단 모임인 지역별 연합회를 조직하여 그 기능을 강화하고 활성화하여 체계적인 업무지도와 정보체계를 일원화하여 효율적으로 운영하면 자치회장의 불필요한 경비와 수고를 절감할 수 있을 것으로 사료된다
- 표준관리비 작성
- 회계관리 및 감사 요령 수시 통보
- 관리소 필요인력 상시 보충
- 신규 입주자대표 교육 실시
- 각종 용역회사 정보 교환
- 관리소직원 정기교육 실시
- 표준서식 배부
- 건물 안전진단과 보수요령

4. 관리사무소 조직 및 운영에 따른 문제점

① 관리소 직원의 신분보장 미흡
- 인사관리, 복리후생 등 관리소 직원에 대한 제반 의결권이 대표회의에 의해 결정되므로 관리소 직원의 잦은 교체로 효율적인 관리가 어렵다.

② 관리소 직원 자질문제
- 신분보장이 어렵고 관리비 상승요인이 되므로 고급 기술인력의 확보가 어려우며
- 지금까지 관리소 직원에 대한 정기적 관리교육이 실시되지 못하였다.

③ 관리소장의 재량권 제한
- 관리소장의 전결사항은 약간의 일반사무비 정도의 예산지출 재량뿐이고 자치회장의 권한이 막강하여 관리의 전문성을 발휘하지 못하고 자치회장에 예속되는 결과만 초래한다.

④ 관리 방식별 특징이 나타나지 않는다.
- 관리 방식별 관리소 조직 및 운영에 있어 거의 차이가 없다
- 위탁관리인 경우에도 관리소 직원 소속은 본사가 아니라 관리사무소다.

⑤ 적정 관리인원 및 보수기준 미달
- 규모별, 형태별 적정 관리직원 배치기준 차이로 관리서비스의 질적 차이가 클 뿐 아니라 보수액도 차이가 크다.
- 관리소장 평균 년령이 낮고 월급여와 판공비가 단지별로 차이가 많아 소규모 단지 관리소장은 평균 생계비에 미달하므로 이직율이 높다
- 경비직은 격일제 근무로 인하여 월보수가 낮아 젊고 유능한 직원은 근무를 기피하여 노령층만 채용하게 되어 주민이 바라는 양질의 서비스를 받을 수 없다.

⑥ 관리소장은 주택관리사(보) 자격증 소지자 채용
공동주택관리령 제25조에 의거, '97. 1. 1부터 관리소장은 주택관리사(보) 자격증 소지자를 채용토록 규정되었으나, 현재 자격증 소지자는 대부분 아파트관리에 대한 실무경험이 없을 뿐만 아니라 평균 년령이 23～35세정도여서 대부분 연장자인 관리소 직원과 마찰이 많다고 한다.
아직 실무적으로 미숙하지만 앞으로 관리 경험을 쌓으면 훌륭한 직업인으로 양성될 것이다. 그러나 보수를 과다하게 요구하고 있어 소규모 단지에서는 관리비 상승 요인이 되고 있다. 앞으로, 효율적인 관리를 위해서는 적정 보수를 지급하여 평생직장이라는 자긍 심을 갖도록 유도하여 우수 인력을 확보하여야 한다. 아직까지 경력별, 단지규모 별 보수액이 규정되지 않고 단지에 따라 들쭉날쭉 하므로 관리소장들의 잦은 이 동과 임금인상에 따른 입주자들의 동의를 얻는데 어려움이 큰 실정이다.

5. 입주자대표회의 운영상의 문제점
그동안 열심히 봉사한 여러 단지의 대표들께서 임기도 끝나기 전에 매도와 명예 훼손만 당하고 사퇴하는 사례가 속출하고 있다. 입주자대표로서 고질적인 건축 부조리를 도출하지 않고 무난히 개인별 하자나 수리하고 관리비나 관행적으로 집행하는 비회원 단지는 별탈 없이 임기를 채우고 있는 반면, 부실 공사와 용역계약 등에 관심을 갖고 헌신적으로 봉사하는 입주자대표는 교체되는 사례가 많다.
그 이유는 대부분 회사와 이해 관계가 있는 소수의 주민이 대표자의 지엽적인 사소한 일을 침소봉대하여 자치회와 임원간, 주민간에 흑색선전과 유언비어를 유포하여 대표를 곤혹스럽게 만들어 그만두게 한다. 일부 악덕 시공업자는 하자보수를 지연시키면서, 대표가 무식하고 독선을 하므로 회사와 협조가 되지 않고 모든 일이 안된다고 일부 주민을 선동하여 대표를 전격 교체하는 경우가 꽤 많다. 현재 입주자대표회의의 실상과 그 문제점 및 개선대책을 알아본다.

① 입주자들의 참여의식 결여로 동대표자의 선출 방법과 자격기준이 없이 동대표를 선출하여 몇몇 사람의 의견으로 자치회를 구성하는 경우가 있었다. 또 동대표들의 열의 부족과 무관심으로 자치회 구성시 과반수 확보가 어렵다. 그로 인해 대표의 위상이 정립되지 못하므로, 젊은 층과 건축이나 회계관련 전문가의 확보가 어렵다. 그리고 노령층인 원로와 부녀자만을 선출시 업무추진력이 미흡하고 전문성이 결여된다. 여러 직종에 종사하는 주민들이 참여하도록 권유와 홍보를 철저히 하여야 한다.

② 무관심한 주민의 대부분은 대표회의의 업무 성격을 이해하지 못하여 입주자대표를 불신하는 풍조가 팽배하여 유능한 인사는 참여를 기피한다. 반면에 회장이 되기를 지원하는 사람 중에는 극히 일부지만 업자나 관리소장과 결탁, 이권에 개입한 사례가 종종 발생한다. 이러한 일부 사람들 때문에 아파트관리비는 \"눈먼 돈\"이라는 사회적 지탄을 받고 있었다.
비리를 방지하기 위해서는 자치회의 결의사항과 업무집행 상황을 매월 관리비 내역서에 상세하게 게재하여 투명성을 유지하여 불신풍조를 배제해야 한다. 회장의 임기가 1년 또는 2년 단임으로 규정되어 있어 대표의 잦은 교체로 관리의 전문성과 일관성이 없다. 임기는 1년으로 하더라도 연임할 수 있도록 규약을 개정하여 책임감과 봉사정신이 투철한 대표는 전문성을 계속 유지토록 한다.

③ 법적 성격상 구체적인 권한과 의무가 모호하여 구성과 해산이 임의적으로 이루어지는 경향이 있으며 일부 주민의 선동으로 {비상대책 위원회}를 구성하여 대표회의를 무시하고 해산시킨 사례가 종종 발생하므로 정당한 법적 절차 없이는 비상대책위원회를 인정하지 않아야 한다.

④ 아파트 입주자는 직업과 개성이 다를 뿐만 아니라 생활수준이 각기 달라 아파트 특유의 무관심 속에서도 개인의 불이익과 권리에 대해서는 한치의 양보를 하지 않으려 하기 때문에 주민의 의견을 하나의 통일된 합의사항으로 이끌어내기 힘들다. 이런 이유로 인해 대표가 아무리 열심히 해도 인정을 못 받는 경우가 흔하다. 주민들의 민주의식 향상과 협동정신이 절실하다.
⑤ 자치회의와 관리사무소의 위상이 제고돼야 한다. 자치회는 의결기관으로서 집행기관인 관리사무소의 예산집행의 적정 여부와 근무감독만 해야 한다. 그러나 현재 대부분의 아파트에서는 자치회가 관리소 운영 전반은 물론 심지어는 청탁, 이권개입 등 모든 분야에 간섭을 함으로서 실질적으로 의결과 집행까지 담당하는 결과를 초래하고 있다. 이렇게 되면 관리소장 근무의욕을 저하시키므로 업무한계를 명확히 구분하여 관리소장들의 전문성을 발휘토록 하고 또한, 관리소와 마찰 없이 운영해야 한다.

⑥ 현재 자치회장은 무보수 의무를 명시하고 있는데 업무추진비 지급을 재검토하여 원칙적으로 관리업무 수행 상 소요된 직접비용의 보상제와 품위 유지비를 도입해야 한다. 한편, 동대표에게도 회의비를 지급하여 책임감을 갖도록 하는 것이 바람직하다. 그래야 자긍심과 책임감을 갖고 회의에 빠지지 않고 참석하여 다양한 의견수렴과 감시를 할 수 있어 자치회장이나 관리소장의 결 탁이나 비리를 사전에 방지할 수 있다.
또한 현재처럼 명예직으로만 있을 경우 자신이 싫으면 언제든지 그만두는 예 가 없도록 하여야 할 것이다.

⑦ 부녀회가 자치회의 결의를 부인하는 등 바람직하지 못한 여론을 형성하는 사례가 많다. 부녀회장이 이런 사태를 방지하기 위해 부녀회장이 대표회의에 당연직으로 참여토록 하는 방안을 강구하여 입주자 대표회의에 대한 불신과 오해의 소지를 줄일 수 있는 대책을 찾아야한다.

⑧ 자치회의 불신과 주민간의 갈등이 해소되려면 무엇보다 대표들이 입주자 스스로 진정한 주인의식을 갖도록 분위기를 조성해야 한다. 또 입주민중 회계사, 공무원, 설계사 등 각 업무별 전문가들이 참여토록 하여 업무를 분담 책임지는 공동체의식을 높여야 한다.
또한, 대표는 희생과 봉사정신으로 책임감을 갖고 여러 단지의 대표나 연합회 와 수시로 정
보교환을 하여 전문성을 높여야 한다. 주민이나 대표 모두가 서로 노력함으로써 아파트관리와 관련한 비리도 발생하지 않을 뿐만 아니라 관리비도 절감되며 더불어 사는 '살기 좋은 아파트마을' 이 조성 될 것이다.